Real Estate Forum Brno 2022: Z developmentu se stalo dobrodružství

K těžkopádnému územnímu plánování a povolování staveb přibyly nebývale vysoké úrokové sazby, extrémně drahé energie a rostoucí ceny stavebních materiálů. Developeři, realitní kanceláře i investoři vidí řešení v rozumnějším stavebním právu, ale i v zavedení eura, ukázal letošní ročník brněnské konference Real Estate Forum, na kterém jsme se podíleli jako partneři a sám předseda představenstva YD Capital Pavel Rydzyk byl také součástí jednoho z diskuzních panelů fora.

„Aktuální situace je pro nás všechny velkou výzvou, my se však snažíme i tuto příležitost využít v náš prospěch a vytěžit z ní co nejvíce,” vysvětluje Rydzyk.

Povolování staveb a státní regulace jsou dlouhodobě nejčastěji zmiňovanými problémy, které trápí tuzemské developery a stavitele. Typickým příkladem, který přinesl letošek, je nový územní plán Brna, zaznělo v brněnském hotelu Passage na zářijové konferenci Real Estate Forum, jejímž pořadatelem je advokátní kancelář HAVEL & PARTNERS. Brněnští zastupitelé plán v červnu neschválili a vrátili ho k dopracování, což je rána pro řadu projektů rozvoje moravské metropole.

Současný územní plán Brna platí od roku 1994 a dnes už je nejstarším dokumentem svého druhu v Česku. Nový plán, na němž se s přestávkami pracuje dvacet let, měl být hotov letos. „Z našeho pohledu je velká chyba, že se změnil termín platnosti nového územního plánu, protože konec roku 2022 byl ideální,“ řekl Michal Sedláček, ředitel Kanceláře architekta města Brna. Právě ta je od roku 2018 zpracovatelem dokumentu. Podle toho, jestli se návrh územního plánu otevře opět k veřejnému projednávání, které proces schvalování protáhne, může přijetí dokumentu trvat od jednoho do tří let.

Podnikatelé v realitách neskrývají, že je rozhodnutí brněnského zastupitelstva netěší. Někteří vidí územní plán jako hlavní problém Brna, protože kvůli jeho absenci chybí pozemky pro výstavbu, a pak dramaticky roste jejich cena. „Je to esence drahoty projektů a základní důvod nedostupného bydlení,“ řekl zakladatel developerské společnosti TOP Estates Dušan Dvořák. Ještě přímočařejší byl regionální ředitel realitní kanceláře Svoboda & Williams pro Moravu Zdeněk Vojtek: „Shození územního plánu je obrovský krok zpět, v Brně chybí tisíce bytů.“

/ Návrat do horší současnosti

Moravská metropole je momentálně v územním plánování tuzemským extrémem. Celý příběh má ale hlubší příčiny. „Systém, jakým pořizujeme územní plány, je složitý a projednat tento dokument pro půlmilionové město je děsivé,“ uvedl architekt, urbanista a zakladatel ateliéru UNIT architekti Filip Tittl. Česko se podle něj stalo v evropském prostoru raritou. Územní plány se zpracovávají do velkých podrobností a na detailech v jedné části se často zasekne plánování pro celé město. „Tvorba územních plánů by se měla změnit. To je největší dluh nového stavebního zákona,“ prohlásil Tittl.

Z vyjádření expertů vyplývá, že z přijatého stavebního zákona, jehož účinnost byla zatím z velké části odložena a nyní se přepracovává, se postupně vytratí i to pozitivní, co se do něj podařilo vnést. Nový zákon především reagoval na problémy v povolování staveb a jeho smyslem bylo houštinu byrokracie, dotčených orgánů a razítek nahradit systémem jeden úřad, jedno řízení a jedno razítko. „Nová politická reprezentace nesouhlasila jen se zřízením jednotné soustavy stavebních úřadů. Ve věcné novele se ale rozpadla myšlenka jednoho integrovaného řízení. Fakticky je to návrat do současnosti,“ podotkl partner advokátní kanceláře HAVEL & PARTNERS František Korbel. „Složitost povolovacích procesů není českým specifikem, ale reformy provedené v zahraničí vždy šly cestou integrace do jednoho řízení,“ dodal.

Novela z dílny Ministerstva pro místní rozvoj podle Korbela také omezuje možnost velkých měst – Brna a Ostravy – stanovovat vlastní stavební předpisy, kterou jim zákon ve schváleném znění nově dával po vzoru Prahy. Radnice přitom díky vlastním předpisům mohou pružně reagovat na měnící se realitu. Stát, který zdlouhavě připravuje a schvaluje stavební zákon, takovou možnost nemá.

„V zahraničí i malá města mají vlastní stavební předpisy a nevede to k chaosu,“ podotkl Michal Sedláček z Kanceláře architekta města Brna. V moravské metropoli se na nich pracuje, ale podle Sedláčka tento úkol vypadal jednodušeji, než se nakonec ukázalo. Původní představa, do značné míry převzít pražské předpisy, nebyla reálná, protože oblasti jako energetika, modro-zelená infrastruktura, e-mobilita nebo reklama vyžadují řadu specifických úprav.

/ Trh zamrzá

Podnikatele v nemovitostech ale netrápí zdaleka narůstající byrokracie. Dvouciferná inflace, prudké utažení měnové politiky v podobě rychlého růstu úrokových sazeb, energetická krize, to je jen neúplný výčet faktorů, které v současnosti komplikují realitní byznys. „Z developmentu se stalo dobrodružství a cokoli dnes plánovat je velmi složité,“ posteskl si Dušan Dvořák z TOP Estates. Inflace výrazně zasáhla do kupní síly obyvatel, růst sazeb zase způsobil faktické zastavení hypotečního trhu a zájemci o byty na hypotéku prakticky vymizeli. Kupující obecně spíše vyčkávají a nervozita je veliká, shrnul Dvořák. Uklidnění by podle něj mohl snad přinést příští rok.

Poměrně divoká ekonomická situace přitom ovlivňuje i luxusnější část trhu pro movitější kupce. Kancelář Svoboda & Williams, která se do velké míry věnuje klientele platící hotově, zaznamenává úbytek poptávek a větší opatrnost. „Z trhu prodávajícího se stal trh kupujícího,“ uvedl regionální ředitel pro Moravu Zdeněk Vojtek. Vhodné je teď podle něj kupovat investiční byty, protože na pronájmy se momentálně stojí fronty a výnosy z nich rostou.

Zdražování se nevyhýbá ani kancelářím. „V Brně jsme se před deseti lety bavili o nejvyšším nájmu v centru 12,5 euro za metr čtvereční, teď je to 16 eur a růst nekončí,“ vyčíslil partner a vedoucí regionálního zastoupení společnosti Cushman & Wakefield Lukáš Netolický. Výsledek všeobecného růstu cen ale podle něj není jen negativní, protože větší množství peněz umožňuje stavět lepší projekty – architektonicky, provedením i vybavením, čímž lze zase obhájit vyšší nájmy.

/ Spásné euro

Některé firmy nicméně reagují otočením kormidla do zahraničí. Například DRFG Real Estate, která se zaměřuje na retailové parky, průmyslové a logistické nemovitosti a byty, se dnes hledá příležitosti i v cizině, zejména tam, kde se platí nebo lze provádět transakce v eurech. V jejím hledáčku je tak dnes hodně Polsko, kde už má pobočku, Slovensko a pak Slovinsko či Chorvatsko. Pokud totiž dnes investor používá k financování bankovní úvěr, dostává se při měnové politice České národní banky na úrok kolem devíti procent. K tomu se přičítají extrémní ceny energií, takže projekty přestávají být rentabilní. Byznys v eurech si stojí o poznání příznivěji. „Chápu cíl ČNB, ale myslím, že se tu zbytečně příliš škrtíme,“ prohlásil ředitel DRFG Real Estate Josef Šilhánek.

Společnou evropskou měnu vidí jako spásnou možnost i Dušan Dvořák z TOP Estates. Financování v eurech je dnes běžné v komerčních transakcích, tedy v případě retail parků, industriálních nemovitostí i kanceláří. „Banky ale nechtějí v eurech financovat byty, ačkoli by mohly,“ postěžoval si Dvořák.

„Tak jako posunula covidová pandemie celou společnost do on-linu, posouvá situace s úrokovými sazbami firmy k euru,” dodal Rydzyk. Ať už jde o nákup a stavbu projektů v zahraničí, nebo financování tuzemských projektů ve společné evropské měně.

Autor: David Mařík

Zdroj: ESTATE