Dle původně plánované strategie si vedeme lépe, říká v rozhovoru mapujícím aktuální situaci Pavel Rydzyk
Turbulentní doba stále nepomíjí, přesto o ní ve YD často hovoříme jako o stabilitě v období změn a využívání příležitostí na trhu. Jak vnímáte aktuální situaci na trhu?
Současný trh nám přináší mnoho příležitostí a naše připravenost tomu nahrává. Jako společnost jsme ve vybraných divizích dosáhli neobvykle vyššího výnosu a hodnot, než jsme plánovali. Například díky tržnímu ocenění víme, že hodnota našich nemovitostí v Praze je o více než 30% vyšší. Daří se nám jak v jednotlivých projektech, tak v nových akvizicích. Daří se nám akvírovat developerské projekty, firmy, ale také nemovitosti o několik desítek procent pod standardem (yieldem) trhu.
Rok 2023 je pro nás klíčový, neboť je pro nás na úrovni mateřské společnosti YD Capital a.s. první konsolidovaný. Respektive separátní ekonomické výsledky této entity nevypovídají o tom, jaký má skupina jako celek majetek (ke konci roku 2022: 3,319 mld. CZK), či jaký oproti tomu stojí celkový dluh (ke konci roku 2022: 2,614 mld. CZK). Jen kontext a objektivní ucelená fakta komukoli dávají prostor hodnotit a následně tuto strukturu racionálně a objektivně pochopit.
Jak vypadala strategie YD v roce 2019, když jste začínali? Podařilo se vám z původních plánů něčeho dosáhnout?
My jsme měli naprosto jasnou strategii, a to, že v roce 2025 budeme konsolidovat a exitovat první nemovitosti z našeho portfolia. Netušili jsme, že se nám to podaří už za tři roky. Nyní máme 6 exitovaných projektů a chystáme se na konsolidaci. Rok 2023 by měl být také první tím, kdy budeme v zisku, ačkoliv to mělo být právě až v roce 2025.
U prvních emisí jsme si nestanovili žádné kovenanty, žádné limity. Jen jsme uvedli, že chceme pořídit projekt Na Poříčí 17, Areál Slavkov, Domy pod Pálavou v Klentnici a projekt Residence Auerswaldova. Hned od začátku jsme tak investované peníze našich klientů a partnerů využili účelově, a čas nám pomohl k výraznému zhodnocení našich projektů. Samozřejmě někde méně, někde samozřejmě mnohem více, než jsme původně očekávali.
Říkáte, že účetní ztráta byla plánovaná…
Jistě. Dílčí entity jsou buď zaměřené hodně na developement a budování obecně, v ten moment a míře zainvestovanosti se nejeví ekonomicky vůbec zajímavě. Především s ohledem na časovou přímku, kdy máte jako v našem případě zpravidla 3 až 5 let na dokončení dané etapy či projektu. V průběhu a při našem standardu účetnictví je to ztráta, kterou vykazujete, která vám v některých případech dokonce vstupuje i záporně do vlastního jmění.
Dále máte divize či projekty, jejichž hodnota dnes vypadá více než dobře, ale to právě nezohledňuje zainvestovanost, kterou jsme v jiných oblastech či jiných společnostech museli vynaložit. Opět tedy kontext a spojení těchto věcí dohromady, tedy poloha, kdy dokážeme objektivně nazírat a případně hodnotit celek. V našem případě holding jako takový.
Hovořím hodně a rád o kontextu také z důvodu účetních standardů a vykazování. Jako investiční skupina spadající ve vybraných oblastech pod regulátora máme roční povinnost nacenění a uveřejnění hodnot vybraných projektů našim klientům. Součet těchto valuací, které bychom měli jednoduše propsány jako aktiva, pokud bychom je vykazovaly jako fond, je na úrovni 3,920 mld. CZK.
Tato hodnota vypadá ve vztahu k dluhu samozřejmě daleko konzervativněji. V mých očích je však opak pravdou. Ceníme si od valuátorů nacenění na tyto hodnoty, nejsme však přesvědčení, že by daný majetek byl bez větších problémů v krátké době likvidní.
Naše aktiva hodnotíme na úrovni 3,319 mld. Kč. Daleko lépe to vypovídá nejen o účetních hodnotách, ale také o reálné hladině našeho nacenění a tržní hodnotě našich projektů, resp. skupiny jako celku.
Hodnoty aktiv bychom měli daleko vyšší, jsme však v trhu. Jen trh vám řekne, jaká je ta správná cena, ta tržní, tedy konkrétní hodnota, kterou v daný moment dostanete.
Zmiňoval jste dřívější exity projektů. Jde jen o ukončené nemovitostní projekty nebo také splacené emise?
Přesně tak. Za necelé 4 roky existence máme za sebou již 6 realizací. Tedy úspěšně dokončených a prodaných projektů, na ně navazují také splatnosti konkrétních projektových dluhů, které byly na tyto projekty navázány.
Ač jsou dluhopisy do nemovitostí vnímány spíše jako konzervativní forma investování, přesto má na trhu spoustu „hlasitých“ nepřátel.
Mnoho investičních skupin historicky uvádělo co nejvyšší hodnotu aktiv, kterou následně opodstatňovali výši svého dluhu. Co však tvoří tato aktiva? Je to konkrétní majetek. V naší skupině máme vybrané společnosti, kdy např. První česká energie nyní performuje na úrovni přibližně miliardového ročního obratu. Největší část našeho portfolia tvoří nemovitosti. Máme cca dvě desítky projektů.
Respektuji fakt, že se někdo, ať už z jakýchkoliv motivů, zaměřuje pouze na nějakou vybranou část či omezenou informaci. K čemu to pak slouží, to je otázka. Snaha o celkové a objektivní zhodnocení za tím určitě není. Důležité je si ale uvědomit, že pokud se budeme bavit separátně ve fóru edukovaných profesionálů, má pak i tato vytržená informace svou váhu, protože lidé s patřičnou znalostí kontextu si již dokáží správně zařadit.
Na co nového se můžeme ve skupině YD těšit?
Určitě bych rád zmínil naše nové akvizice v Praze a v Brně. Dokončujeme také akvizici v Moravskoslezském kraji. Stále otevřená je pro nás akvizice ve Švýcarsku. V rámci některých projektů jsme se posunuli výrazně dále a jsme v klíčových bodech, kdy budeme moci začít komunikovat plány a zveřejňovat vizualizace našich záměrů.